Капитальный ремонт квартиры в Минске

Какие квартиры требуют капитального ремонта

Чаще всего капитальный ремонт заказывают владельцы вторичного жилья, где отделка и коммуникации не менялись с момента постройки дома или менялись частично. В Минске это несколько типичных групп домов, и у каждой свои слабые места.

Общий признак: если под старой отделкой придётся менять больше половины коммуникаций, косметика теряет смысл. Новые обои поверх старой проводки — деньги, которые через пару лет придётся потратить ещё раз.

Демонтаж до бетона

Капитальный ремонт почти всегда начинается с полного демонтажа. Снимаем всё до несущих конструкций: старую штукатурку (известковую — от 5 руб./м², цементную — от 7 руб./м²), плитку вместе с цементным слоем, стяжку, полы на лагах, двери, окна по необходимости, сантехнику и чугунные батареи. Перегородки сносим только те, что предусмотрены проектом перепланировки; несущие стены — исключительно по проекту и после согласования в администрации района.

Демонтаж под ключ квартиры до бетона стоит от 25 руб. за м² площади, или фиксированно: однокомнатная — от 900 руб., двухкомнатная — от 1300 руб., трёхкомнатная — от 1700 руб. Вывоз мусора после демонтажа входит в услугу. Подробнее о составе этих работ — на странице демонтаж квартиры.

После демонтажа становится видно реальное состояние квартиры: трещины в плитах, пустоты в кладке, кривизна стен. Поэтому окончательную смету на черновые работы мы подтверждаем после демонтажа: так вы платите за реальный объём, а не за «запас на всякий случай».

Электрика: всё заново

Старая проводка не рассчитана на нынешнюю нагрузку — посудомойку, бойлер, кондиционер, индукционную плиту. При капитальном ремонте прокладываем новые медные линии, ставим новый щиток с автоматами и устройствами защитного отключения, разделяем группы: освещение, розетки комнат, кухня, ванная, мощные потребители отдельными линиями.

Схему розеток и выключателей составляем до штробления, с учётом расстановки мебели. Это важный момент: перенести розетку после штукатурки — значит снова штробить стену. Цена — от 6 руб. за розетку или выключатель, от 15 руб. за точку света, штробление и кабель считаются по смете.

Для старых домов отдельно проверяем вводной кабель и возможность выделения мощности: если её недостаточно, мощная техника будет выбивать автомат. Это вопрос к обслуживающей организации, и лучше выяснить его до начала ремонта, чем после закупки бойлера и плиты.

Сантехника и разводка

Стальные трубы с резьбовыми соединениями и чугунная канализация за десятилетия зарастают изнутри. Меняем внутриквартирную разводку водоснабжения и канализации, ставим краны на вводе, выводим точки под ванну, унитаз, раковину, стиральную и посудомоечную машины.

Стояки относятся к общедомовому имуществу, поэтому их замену согласовываем с обслуживающей организацией — она отключает воду на время работ. Разводку прокладываем до штукатурки и стяжки, а перед закрытием проверяем давлением и показываем вам.

Чугунные батареи при капитальном ремонте обычно меняют. Демонтаж одной — от 35 руб., но перед этим нужно согласовать отключение стояка отопления, а работы планировать вне отопительного сезона или в согласованное окно.

Штукатурка и стяжка

Это основа будущей отделки. Стены выравниваем по маякам: механизированная штукатурка — от 14 руб./м², ручная по маякам — от 28 руб./м². В старом фонде слой штукатурки может доходить до нескольких сантиметров, поэтому на проблемных участках и стыках разнородных материалов используем армирующую сетку. Перед нанесением на гладкий бетон — бетоноконтакт, на кирпич и газосиликат — грунтовка.

Полы делаем полусухой стяжкой от 10 руб./м²: смесь подаётся пневмонагнетателем, по периметру ставится демпферная лента, поверхность заглаживается затирочной машиной. Ходить по такой стяжке можно примерно через сутки, а под покрытие её обычно готовят через одну-две недели в зависимости от толщины. Подробнее о технологиях — на страницах штукатурка стен и стяжка пола.

Санузел и кухня в капитальном ремонте

Это два помещения, где сосредоточена вода и самая большая электрическая нагрузка, поэтому к ним особые требования.

• Санузел. После снятия старой плитки вместе с цементным слоем выравниваем стены, по полу и на высоту примерно 20–30 см на стены наносим обмазочную гидроизоляцию, в зоне душа — выше. Трубы разводим под выбранную сантехнику: ванну, инсталляцию, раковину, стиральную машину. Вентиляционный канал проверяем на тягу и чистим, если он забит. Укладка плитки — от 22 руб./м², установка унитаза — от 75 руб., акриловой ванны — от 135 руб.
• Кухня. Отдельные линии под варочную панель и духовку, розетки над столешницей по проекту гарнитура, выводы воды и канализации под мойку и посудомоечную машину. Стены под фартук выравниваем особенно тщательно, если фартук будет из плитки.

В хрущёвках санузел часто совмещён и очень мал, поэтому каждый сантиметр планируем заранее: где пройдёт короб для стояков, хватит ли места под стиральную машину, откроется ли дверь.

Последовательность работ и выдержка

В капитальном ремонте ошибка в порядке работ стоит дорого. Наша последовательность:

1. Демонтаж до бетона и вывоз мусора.
2. Возведение новых перегородок из газосиликата или ПГП, если они есть в проекте.
3. Штробы, черновая электрика, прокладка разводки воды и канализации.
4. Опрессовка труб и прозвонка кабеля, фиксация скрытых работ на фото.
5. Штукатурка стен — после неё нужна выдержка до полного высыхания.
6. Стяжка пола — после штукатурки, чтобы не загрязнять готовое основание раствором со стен.
7. Гидроизоляция санузла и укладка плитки.
8. Шпатлёвка, шлифовка, покраска или обои.
9. Натяжные потолки, напольные покрытия, двери.
10. Чистовая электрика и сантехника, уборка.

Пока сохнет штукатурка в комнатах, бригада работает в санузле или на кухне, поэтому общие сроки не складываются простым суммированием этапов.

Вывоз мусора и бюджет

При капитальном ремонте мусора много: бой штукатурки, плитки, стяжки, старые доски, ванна и батареи. После демонтажа двухкомнатной квартиры его может набраться на самосвал 20 м³. Вывоз после демонтажа уже в цене, дальше — ГАЗель с погрузкой от 150 руб. за рейс. О выборе транспорта — на странице вывоз строительного мусора.

Бюджет на работы складывается из трёх частей: демонтаж, капитальный ремонт под ключ по площади и дополнительный вывоз. Материалы считаем отдельно. Оплата — по факту за каждый этап, без предоплаты; гарантия на работы — 24 месяца по договору.

Чтобы бюджет не вышел за рамки, закладывайте резерв на скрытые дефекты: после демонтажа в старых домах нередко обнаруживаются трещины в плитах, гнилые лаги или пустоты в кладке. Такие работы мы не делаем без согласования — сначала показываем проблему, потом предлагаем решение с ценой.