Ремонт квартиры в новостройке в Минске

В каком состоянии сдаются квартиры и что делаем

Объём работ определяется тем, что передал застройщик. В Минске встречаются три основных варианта.

Черновую отделку от застройщика мы всегда проверяем правилом и уровнем. Нередко стены «оштукатурены», но не выровнены, а стяжка имеет перепады между комнатами, и это нужно учесть до чистовых работ.

Что проверить до начала ремонта

Перед подписанием акта приёмки у застройщика и тем более до начала ремонта стоит проверить несколько вещей. Претензии по гарантийным дефектам проще предъявить, пока их не закрыла отделка.

• Окна и балконные блоки: открываются ли створки без усилия, нет ли трещин в стеклопакетах, есть ли продувание по откосам.
• Стены: трещины в кладке, особенно над проёмами и на стыках перегородок с монолитом.
• Плиты перекрытия: перепады между плитами на потолке, следы протечек.
• Электрощиток: маркировка автоматов, наличие заземляющего проводника.
• Батареи и стояки: подтёки на соединениях, доступ к кранам.
• Вентиляция: тяга в каналах кухни и санузла — поднесите лист бумаги к решётке.

Все найденные недостатки фотографируйте и вносите в акт: так проще обратиться к застройщику, пока дефекты не закрыты отделкой и не стали «вашими». Если хотите, прораб может поехать на осмотр вместе с вами и показать, на что обратить внимание. Замер и смета — бесплатно.

Типичные проблемы новостроек

В новых домах раз за разом встречается один и тот же набор сложностей. Мы закладываем их в смету сразу, чтобы не удивлять заказчика в процессе.

• Перепады пола. Между комнатами и коридором разница может составлять несколько сантиметров. Решаем полусухой стяжкой с выводом в один уровень по всей квартире, чтобы не было порогов.
• Кривые стены. Газосиликатная и кирпичная кладка часто выполнена с отклонениями, а монолитные стены — с наплывами бетона. Наплывы сбиваем, стены выравниваем штукатуркой по маякам.
• Высокая влажность конструкций. Бетон и раствор в новом доме ещё отдают влагу. Отделку на непросохшие стены делать нельзя — пойдёт плесень и отслоения. Помогает проветривание и время.
• Строительный мусор от застройщика. Остатки кладки, раствора, упаковки в квартире — вывозим перед началом работ.
• Отсутствие гидроизоляции. В санузлах её обычно нет, делаем обмазочную гидроизоляцию по полу и низу стен.
• Слабая разводка электрики. Одна-две линии на всю квартиру не потянут кухню и бойлер. Как правило, делаем разводку заново по своей схеме.

Усадка дома и как защитить отделку

Новый дом в первые годы даёт усадку: конструкции нагружаются, бетон и кладка теряют влагу. На отделке это проявляется волосяными трещинами — чаще всего на стыках разных материалов, над дверными проёмами и в углах. Полностью исключить усадку нельзя, но можно сделать так, чтобы она не испортила ремонт.

• На стыках газосиликата с монолитом и кирпичом штукатурку армируем сеткой с заходом на обе стороны стыка.
• По периметру стяжки обязательно ставим демпферную ленту — она развязывает стяжку от стен и гасит подвижки.
• Потолок лучше делать натяжным: он не трескается при подвижках плит перекрытия.
• Дорогие декоративные покрытия на проблемных стенах можно отложить на год-полтора, а пока ограничиться покраской, которую легко обновить.
• Между плиткой и ванной, в углах — эластичный герметик, а не жёсткая затирка.

Такая схема не добавляет к смете больших сумм, но экономит деньги на переделках.

Демонтаж в новой квартире: зачем он нужен

Кажется странным ломать что-то в только что построенном доме, но небольшой демонтаж в новостройке — обычное дело. Чаще всего это:

• сбивка наплывов бетона и раствора на стенах и потолке перед штукатуркой;
• снятие некачественной черновой стяжки, если она крошится или отслоилась от плиты — от 12 руб./м² при толщине до 5 см;
• демонтаж перегородок из газосиликата (от 12 руб./м² при толщине 10 см) или ПГП — только по согласованному проекту перепланировки;
• расширение дверного проёма под нестандартную дверь — от 150 руб.;
• снятие временных заглушек и труб, которые мешают новой разводке.

Эти работы выполняет та же бригада, мусор уходит тем же рейсом, что и остатки от застройщика. Цены на отдельные виды разборки — в разделе демонтаж.

Черновые работы

Основной объём и основная ответственность — на черновом этапе. Порядок у нас такой: сначала электрика и сантехника, потом штукатурка, затем стяжка.

Электрика. Составляем схему с учётом мебели и техники, штробим, прокладываем медный кабель группами, ставим подрозетники с помощью алмазной коронки. Розетка или выключатель — от 6 руб., точка света — от 15 руб.

Штукатурка. В новостройках чаще всего выбираем механизированную штукатурку гипсовой смесью — от 14 руб./м². Она быстро наносится станцией, ровно ложится по маякам и сохнет быстрее цементной. Подробнее — на странице штукатурка стен.

Стяжка. Полусухая стяжка от 10 руб./м² с пневмонагнетателем, демпферной лентой и затиркой машиной. Она меньше нагружает квартиру влагой, чем классическая мокрая, — для нового дома это важно. Технология описана на странице стяжка пола.

Чистовая отделка

После того как штукатурка и стяжка высохнут, переходим к чистовым работам: шпатлёвка под обои от 7 руб./м² или подготовка под покраску от 45 руб./м², покраска в 2 слоя от 20 руб./м², ламинат от 12 руб./м², плитка в санузле и на кухне от 22 руб./м², натяжные потолки от 20 руб./м². В конце — установка унитаза от 75 руб., ванны от 135 руб., розеток, светильников и дверей.

Чистовую отделку в новостройке не торопим: если влагомер показывает, что стяжка ещё влажная, ламинат подождёт. Это не перестраховка — ламинат на влажной стяжке вздувается по замкам.

Выбор покрытий в новостройке тоже имеет смысл подстраивать под усадку. Крупноформатный керамогранит на стенах санузла требует идеально стабильного основания, поэтому на свежей кладке мы чаще рекомендуем средний формат и эластичные клеевые составы. Обои на флизелиновой основе лучше переносят появление волосяных трещин, чем тонкая краска: трещина под ними обычно не видна.

Что сделать до заселения

1. Определиться с кухней и расстановкой мебели — от этого зависят розетки и выводы воды.
2. Выбрать сантехнику до разводки труб, особенно инсталляцию и душевую систему.
3. Решить вопрос с кондиционером: трассу прокладывают до штукатурки.
4. Заказать межкомнатные двери заранее — срок изготовления бывает несколько недель.
5. Оставить доступ к счётчикам и кранам — ревизионные люки в коробах.
6. Сделать фото стен со скрытой проводкой и трубами до отделки.

Мусор после черновых работ в новостройке — мешки из-под смесей, обрезки газосиликата и кабеля — вывозим по ходу работ ГАЗелью с погрузкой от 150 руб. за рейс. Условия и варианты транспорта — на странице вывоз строительного мусора.