Демонтаж в новостройке: что приходится переделывать

Перед демонтажом: зафиксируйте, что сдал застройщик

Прежде чем что-то ломать, пройдитесь по квартире с уровнем, правилом и фотоаппаратом. Всё, что не соответствует договору или явно сделано с браком, стоит зафиксировать до начала работ: после демонтажа доказать, что трещина в стяжке или отслоение штукатурки были «от застройщика», уже не получится.

• сфотографируйте стены, пол и потолок с привязкой к комнате;
• проверьте правилом геометрию стен и пола, отметьте отклонения маркером;
• простучите штукатурку и стяжку, обведите глухие участки;
• проверьте все розетки и автоматы в щитке.

Порядок предъявления претензий и гарантийные обязательства определяются договором с застройщиком. Если сомневаетесь, как действовать, уточните это у застройщика или у юриста до того, как начнёте сносить.

Перегородки от застройщика

Межкомнатные перегородки в новых домах обычно выполнены из газосиликатных блоков, пазогребневых плит или керамзитобетона, реже — из кирпича. Их положение задано проектом дома, а не вашими планами: где-то нужна гардеробная, где-то кухня должна объединиться с гостиной.

Важно отделить перегородки от несущих конструкций. В монолитно-каркасных домах несущими являются пилоны, колонны и диафрагмы, а перегородки между ними — заполнение. В панельных домах внутренние панели, как правило, несущие. На глаз это определить сложно — подробнее в статье как понять, несущая ли стена. Перенос перегородок и объединение помещений — это перепланировка, порядок её согласования уточняйте в администрации района до начала работ.

При переносе перегородки обращайте внимание на примыкания. Блоки в новостройках крепят к монолитным стенам и перекрытию гибкими связями или анкерами, а шов между верхом перегородки и плитой заполняют монтажной пеной или упругим материалом. Эти элементы при демонтаже срезают болгаркой, а не вырывают, чтобы не повредить бетон. Новую перегородку на другом месте обычно ставят из того же материала, поэтому целые блоки газосиликата иногда сохраняют.

Стяжка: сносить или исправлять

Застройщики часто сдают квартиры с цементно-песчаной или полусухой стяжкой. Типичные претензии к ней — перепады между комнатами, рыхлый верхний слой, усадочные трещины, бухтящие участки. Но это не всегда повод снимать её целиком.

• Небольшие перепады и цементное молочко устраняют шлифовкой — это быстрее и дешевле демонтажа. Подробнее на странице шлифовка стяжки.
• Отдельные бухтящие участки вскрывают локально и заливают заново.
• Стяжка слабая по всей площади или нужно поднять или опустить уровень пола под тёплый пол — тогда её снимают полностью.

Проверить стяжку можно и без инструмента: проведите по ней ребром монеты или гвоздём. Если остаётся глубокая борозда и сыплется песок, верхний слой слабый. Если царапина неглубокая, основание обычно крепкое, и вопрос только в ровности, которую проверяют двухметровым правилом.

Как сделать выбор, подробно разобрано в статье демонтаж стяжки или шлифовка. Перед вскрытием стяжки уточните, нет ли в ней кабелей или труб отопления: в некоторых новостройках разводка идёт по полу.

Штукатурка и стены

Чаще всего в новостройках встречается машинная гипсовая штукатурка. Претензий к ней обычно две: она нанесена «в плоскость», но не в вертикаль, или местами отошла от основания. Отклонение геометрии исправляют новым слоем штукатурки или шпаклёвки поверх. А вот бухтящие участки, трещины сеткой и отслоения у потолка сбивают до блока или бетона и штукатурят заново.

Ещё одна ситуация — плитка или керамогранит в санузле от застройщика, которые не нравятся владельцу. Снимать их приходится вместе с клеем, а иногда и с частью штукатурки. Гидроизоляцию после такого демонтажа делают заново.

Совет: не сбивайте всю штукатурку «для надёжности». Если слой держится и проходит простукивание, его разумнее оставить и исправить геометрию сверху — это экономит и время, и деньги на новую штукатурку. Исключение — стены под плитку в кухне и санузле: там на слабую гипсовую штукатурку тяжёлый керамогранит класть рискованно, и решение принимают по результатам простукивания.

Электрика: переносы, штробы, щит

Электромонтаж от застройщика сделан по нормам, но розетки стоят не там, где будет кухня, телевизор или рабочий стол. Поэтому электрика — один из главных источников демонтажа в новых квартирах:

• переносят розетки и выключатели, заделывают старые подрозетники;
• прокладывают новые линии под кухонную технику, тёплый пол, кондиционер;
• штробят стены под кабели — до штукатурки или по ней;
• иногда меняют щиток на больший, чтобы разместить дополнительные автоматы.

Все работы с электрикой делают после того, как определена окончательная расстановка мебели, и до чистовой отделки. Что важно учесть при планировании, — в статье замена электрики при ремонте. Электромонтажные работы выполняет электрик, со строгим соблюдением мер безопасности и отключением линий на щитке.

Шум, соседи и мусор

В новых домах ремонт идёт почти в каждой квартире одновременно, и это накладывает ограничения. Шумные работы — снос перегородок, штробление, снятие стяжки — планируют на дневное время с учётом правил, которые действуют в доме; их уточняют в управляющей организации или у застройщика. Лифты часто запрещено использовать для мусора без защиты, а в некоторых домах — вовсе.

Мусора от демонтажа в новостройке бывает неожиданно много: перегородка из газосиликата на 8–10 м² даёт десятки мешков, а снятие стяжки по комнате — до нескольких тонн. Оставлять его на площадке или у подъезда нельзя. Удобнее всего, когда мешки выносят и грузят в машину в тот же день, что и демонтаж: так лестничная клетка не превращается в склад, а соседям не приходится обходить завалы. Варианты вывоза — в статье вывоз мусора из новостройки.

Порядок работ и чем мы поможем

Логичный порядок для новой квартиры: фиксация состояния и замеры → проект расстановки и электрики → демонтаж перегородок → штробление и электромонтаж → исправление или замена стяжки → штукатурка и далее по отделке. Если поменять этапы местами, то, например, придётся штробить уже готовые стены.

РемВывоз выполняет демонтаж в новостройках с вывозом мусора и затем продолжает работы в рамках ремонта в новостройке — одна бригада, одна смета, оплата по факту.